2편 - 물건 확보 / 오피스텔 구입기(경기도 시흥 메가폴리스)

입지의 선택

사실 입지의 선택에 앞서 먼저 해야할 일이 총알을 모으는 일일 것이다. 그 부분에 관한 내용은 나중에 다루도록 하고 충분한 충알을 모았다는 전제로 시작해 보겠다.

개인적 생각에 매매가 대비 50%라면 부동산의 경우 안정적이라 생각하며 30%라도 수익률만 따라준다면 충분하다고 생각한다. 노파심에 한 마디 하자면, 부동산이란 도구는 원래 레버리지를 바탕으로 존재한다. 모두 자기자분으로 사는 것은 효율적이지 못하다. 적절한 빚, 레버이지가 필요한 분야라는 이야기이다. 즉 리스크 관리와 리스크 테이킹이 공존하는 시장이라는 걸을 명심해야 한다. 여기에 대한 내용도 다음에 다루도록 하겠다..

입지 : 경기도 시흥시 정왕동 시화공단 메가폴리스 오피스텔

2012년 X월, 다음 카페 중 텐인텐이란 유명한 카페가 있다. 평소 본인은 재테크에 관심이 많아 눈팅 중이였고 예비부인이 부동산 관련한 좋은 글이 있다하여, 소개한 글을 읽어 보았다.

그 글에서 본 부동산을 구입하였다는 내용과 구입한 이유를 설명했다. 그 내용을 바탕으로 우리는 검토했고 긍정적 결론에 이르렀다. 특히 기존에 내가 생각했던 생각의 틀을 깬 새로운 발상으로, 역시 돈 버는 사람들 머리는 다르구나라는 걸 깨닫는 계기가 되었다.

먼저 공단을 선택한 이유로는 수요가 많을꺼라고 판단했다. 보통 일반인들은 공실 공실 하지만 정작 공실이 왜 발생하는지, 어느 지역이 공실이 적을지에 대한 논리적 사고를 하지 않는다. 오히려 단순하게 대도시, 도심지, 지하철역 근처 등 뻔한 추측만 할 뿐이다. 나 역시 그러했다.

월세 50만원 또는 전세 1억 정도를 주고 도심지 내의 드라마에서 나올법 한 깨끗한 오피스텔 산다?? 물론 이런 경우도 있다. 하지만 그들의 수요는 뭔가 설득력이 부족하다. 절실함이 없다.

거리가 가깝다. 환경이 좋다. 나 혼자 지내기 좋다. 하지만 이를 유지하기 위해 그들은 얼마나 견딜 수 있을까? 결혼하기 전 또는 몇년만 내 기분껏 살아보자 아님 나는 평생 독신이야 정도 하는 사람만 계속 유지 할 수 있지 않을까?

그러나 관점을 달리하여 공단 지역을 생각해 보자. 공단 지역을 보면 인근에 회사 기숙사 또는 아주 허름한 수준의 주거지만 있을 뿐이다. 누가 공단 근처에 근사하고 멋있는 집을 건축하거나 보유하고 있겠나? 

그렇다. 역발상이다. 공단의 연을 둔 그 누군가는 가깝지만 나름의 주거환경을 질을 추구하는 이가 있을 수 있지 않겠나? 또 그들은 일거리가 떨어지지 않는다면 계속적으로 주거할 가능성이 높다. 

회사가 망하지 않는 한...IMF 같은 파도가 오지 않는 한 말이다.

자 다시 본론으로 돌아와서...

그래서 우리가 내린 결론은 공급보다 수요가 많은지역, 월세가 잘나가는 지역! 을 가야 된다는 것이였다. 

그런 곳이 바로 공단 지역이라는 것이다. 

결코 텐인텐을 통해 이 글을 보지 못했다면 나의 역발상은 불가능했을 것이다.(역시 돈 버는 사람은 다르구나 싶다)

해당 지역에는 외지인보다는 공단 내 관련된 일을 하며 돈을 버는 사람일거라 예상했고, 돈을 버는 만큼 월세가 밀리거나 하는 공실에 준하는 상황 발생이 적을 것으로 예상했다.

우리는 이러한 논리를 바탕으로 해당 지역을 분석, 탐문하였다.

시작은 부동산에 전화부터...

먼저 부동산에 전화 한번 해봤다. 그냥 네이버 다음 부동산에서 느낌대로 전화했다.

전화 응대, 성향, 물건 보유 여부 등을 물어보거나 추정해 보았다.

여기서 이야기 하고 싶은 것이 하나 있다. 직접 전화하기 전에는 네이버, 다음에 돈을 줘가며 광고하는 부동산 업자인 만큼 적극적인 고객 응대 또는 판촉을 기대했으나 완벽한 오판이었다. 용산식 가격 찍어치기(일단 보러 와라 그러면 이야기 해주마)와 성의없는 답변이 대부분이었다. 아직 부동산 시장만큼은 과거 방식의 면대면 오프라인 중심의 마케팅이 주된 채널임을 확인했다. 물론 간혹 온라인에 적극적인 업체가 있었지만 너무 사기꾼 냄새가 난다고 할까? 여튼 앞으로 부동산중계 시장의 채널 변화도 점쳐본다.

(나중에 내가 한번 도전해 볼까 한다)

부동산의 직접적인 전화통화, 인터넷 모니터링을 통해 공실과 주변 개발 정보를 사전 조사했다.

통화를 진행하면 중계업자에게 얻은 정보는 다음과 같았다.

1. 7년 동안 공실이 거의 없었음.
2. 주변 월세가 500/50, 500/47으로 나감. 

직접 매매전으로 제한된 정보만 가지고 공실률과 임대수익을 예상하는 것은 굉장히 불안하고 변수가 커보였다. 향후 직접적으로 운영하며 그 정보의 사실 여부를 가늠해 볼수 있을 것이다. 이는 앞으로 추가 투자를 결정짓는 가장 중요한 요소가 될 것이다.

약 3일 동안 확인된 부동산 7곳을 전화 통화 시도했고 그 중 5곳으로부터 제대로 된 통화를 진행할 수 있었다. 전화는 물건의 보유 여부를 먼저 확인하고, 시세 확인, 월세 확인, 기타 정보를 물어보는 방식으로 진행하였다. 전화 할 때는 투자 목적임을 분명히 밝히고 직접적으로 대화를 바로 진행하였다.

인터넷과 부동산에 전화로 정보수집후  사실 확인을 마친 후, 대략을 윤곽을 확인했고 X월 2일 휴가를 내고 현장방문!

다음 편은 [계약체결]입니다.

* 한곳의 부동산만 둘러보는 게 좋을까? 

결과부터 말하자면 아직 생각좀 해봐야 될것 같다.

특히 이 부분에서 급한 마음에 개별 부동산에 전화를 진행할 때, 타부동산과 이미 통화하였음을 밝혔다. 용산에서 조심해야 되는 가격 찍어치기를 피하고 효율적 시간 관리를 목적으로 밝혔으나, 결과론적으로 사전 통화를 밝힌 부동산 업체에서는 그 어떠한 유용한 정보를 얻을 수 없었다. 

절대 사전에 타업체와의 접촉 여뷰를 밝히는 짓은 하지 않는 것이 좋다. 처음 밝히려고 한 이유는 보통 물건 한건을 2-3곳의 여러 업체들이 주로 공유하는 바, 그걸 사전에 예방할려고 한 것인데(부동산 업자들끼리는 알리미라는 물건을 서로 공유하는 메신저가 있다) 예상과 다르게 다른 연락했음을 밝힌 경우, 그 어떠한 정보도 얻을 수 없었다. 

장사치가 원가구조에 대해 소비자에게 함구하듯 소비자 또한 타업자와의 접촉 여부는 절대 밝히지 말아할 기본이 아닌가 싶다.손님을 서로 뺏지 않으려는 중계업자들 간의 신사 협정인 거 같다. 상도덕?은 지켜야 되니...그들을 지켜주자.