부천 여월지구 작동 주택단지(까치산역) - 방문기

 

         (본 사진은 글과 무관한 사진으로 공지에 어린이용 봉봉을 설치하여 수익을얻고 있는 경우이다.)

2012.11.XX(토) 작동 주택단지(까치산역)

본인과 부인은 결혼은 앞두고 집도 알아보고 겸사겸사 공부할 겸 부천 여월지구를 다녀왔다. 이곳은 그간 부천 내에서도 소외 되었던 지역으로 교통이 떨어지고 주위 주거 환경이 좋지 않아 그다지 인기가 없었던 지역이다. 그러나 부천 오산, 삼산 등과 함께 택지지구를 확정. 개발하게 되었고(2008년부터 계획) 현재 7호선 연장 개통을 맞이하여 재평가를 받고 있는 지역이다.

 

전체 구역도이다.(이런 그림을 어떻게 얻냐? 다음 블로그를 통해 노하우를 공개할 예정입니다.)

 

보는 바와 같이...주위가 애~~~매하다. 그러나 7호선 연장 개통으로 이제 저평가의 오점을 씻고 있다.

 

현장에서 보니 역이 코앞으로 연결이 되어 있었고 조용한 주택 단지만이 있는 살기 좋은 동네였다. 모두 신축 건물에 흠잡을 데가 없었다. 다만 아직 거대 규모의 택지 지구가 아닌 만큼 기존 낙후된 부천의 모습이 곧곧에 보인다.

 

부동산을 들러 직접 알아본 것을 정리하면

원룸은 없음. 택지계획 상 원룸을 가구수 제한으로 건축하지 않았음(지구 계획상 건폐율 60%, 용적률 200%, 높이는 4층)

쓰리룸 1억8천(대부분 물량이 쓰리룸 통층을 쓰는 스타일이다)

툴룸은 1억2천(물량 거의 없음. 원래 통층 쓰는 디자인이 작전 지구의 특징)

원룸은 제로. 없음. 택지지구 제한상 건축된 물량 없음.

1층은 통상가. 커피전문숍이 2곳 입주해 있었으며 손님은 약 30~50% 들어가 있었음. 앞으로 여기 또 뭐가 들어올 수 있을까 좀 막막하긴 했다. 그러나 역에서 나온 모퉁이에는 1층을 통으로 쓰는 카페가 2개 있었으며, 고즈넉한 것이 예비 부인이 정말 마음에 들어 한 것이 기억에 남는다.

이중 예비 부인이 마음에 들어한 길초입의 카페를 기준으로 수익률을 역산해 보았다.(번지 수만 알면 모든 걸 역산 할수 있다.)

투룸 쓰리룸 중심으로 투룸은 매물이 거이 없었고 통층을 쓴느 3룸이 대세였다.

주차장 면수는 대부분 4대대

우리가 갔을 때에도 우리 앞에 바로 앞에 신혼 부부가 1억2천에서 1억 5천 사이에 투룸을 원하고 있었다. 그러나...역시 물건은 없다. 겨울은 비수기이니...전세를 들어갈때는...시기를 잘 맞춰야 된다. 개념이 없이 겨울에 움직이면 쪽박 차기 십상이다.

3룸은 아파트 기준 35평형 대로 수준급. 전세는 약 1억 8천만원이다.

평당 약 620만원으로 수도권 다른 LH공급분양가 대비 약 25%비쌌다. 그래도 부천이니...다른 곳보다 비싼 것은 당연해 보인다.

수익률을 계산해 보았다. 다음과 같다

정말 환상적이다. 경우에 따라선 돈을 돌려받는다. 공실?? 개나 줘버려도 되는 지역이다. 절대 절대 공실은 없다. 전세 세입자는 예약을 걸고 기다려야 하는 동네이다. 앞으로 여긴 오를 일만 남았다. 정말 환상적이지 않는다. 초기에 두려움을 이겨내고 본질을 볼수 있는 내공이 있다면 저러한 멋드러진 시스템을 구축할 수 있을 것이다.

 

2011.11월 분양. 평당 620만원

건폐율 60%, 용적률 200%

1층 상가, 2층 투룸, 3층 투룸, 4층 3룸

투룸은 전세 1억2천

쓰리룸은 전세 1억8천 (38평 정도)

원룸은 없고, 주차장 대수 4대임.

원룸이 없어그런지 주차하기 쉽고, 조용하고, 깨끗함.

수익률 계산

 

총 939,670,232원이 들지만

대출 220,000,000 보증금520,000,000 원으로

실제 투자금은 183,291,320원 이다.

대출 220,000,000원에 대한 이자가 월 1,100,000원이나

상가 월세가 들어오기 때문에 월 900,000원의 현금흐름이 생긴다.